LOCACIÓN DE INMUEBLES
La actuación del corredor en la locación inmobiliaria
Una de las tareas ejercidas por el corredor inmobiliario consiste en la intermediación en alquileres de inmuebles con fines de vivienda, comercio, u otros (consultorios, oficinas, viviendas con fines de turismo, etc.).
Al respecto, el artículo 11 de la ley 2340 de la Ciudad de Buenos Aires reconoce a los corredores inmobiliarios el derecho de actuar como intermediarios en operaciones de compraventa, permuta, locación, leasing de bienes inmuebles y de fondos de comercio.
Asimismo, el corredor puede administrar los contratos de alquiler luego de haber sido celebrados entre locadores y locatarios.
Por consiguiente, es indispensable que el corredor cuente con los conocimientos técnico legales básicos relativos al contrato de locación.
La finalidad del contrato de locación es la entrega al locatario del uso y goce del inmueble a cambio del pago de un precio cierto en dinero.
El legislador regula la locación de inmuebles a través de los artículos 1493 a 1622 del Código Civil y en la ley de locaciones urbanas (Ley 23.091). Por otro lado, existen leyes especiales sobre el arrendamiento rural destinados a la explotación agrícola – ganadera (Nº 13.046 y 22.298), tema que pertenece al derecho rural.
Plazos en la locación
Plazo máximo: El art. 1.505 del Código Civil establece que el contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años. Se trata de una norma de orden público que no puede ser dejada sin efecto por la voluntad de las partes.
Plazos mínimos: Para las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, el plazo mínimo es de 2 años. Para los demás destinos (comercio o industria), el plazo mínimo es de 3 años. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos indicados.
Existen excepciones a dichos plazos mínimos, es decir, pueden ser hechas por un plazo menor, las siguientes locaciones:
* para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales o para su persona.
* de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino y por un máximo de 6 meses (si supera los 6 meses se presume que no es con fines de turismo).
* de lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos.
* de puestos en mercados o ferias.
* aquellas en las que el inquilino sea el Estado nacional, o provincial, el municipio o un ente autárquico.
* Si el contrato de locación tuviese un objeto expresamente determinado (por ejemplo, se alquila un local para realizar una convención) se juzgará hecho por el tiempo necesario para cumplir con tal objeto (el alquiler será por el tiempo que dure la convención).
Por otra parte, la ley 23091 reconoce al inquilino el derecho a rescindir el contrato después de transcurridos los seis primeros meses debiendo notificar al locador su decisión con una anticipación mínima de 60 días, debiendo abonar una indemnización ya tasado por la ley (el importe de un mes y medio de alquiler si rescinde dentro del primer año y de un mes si lo hace luego de transcurrido un año del contrato). En su origen, la ley 23091 establecía esta opción solamente en la locación con destino de vivienda, pero posteriormente la ley 24.808 la extendió al resto de los destinos.
El Precio
El precio debe ser en dinero. Cabe aclarar que la moneda extranjera resulta asimilada al dinero.
El artículo 6º de la ley 23.091, ubicado en el capítulo destinado a las locaciones con fines de vivienda establece que el precio deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales. Por su parte, el artículo 7º inc. a) dispone que no podrá requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.
La doctrina entiende que debido a la ubicación de las citadas limitaciones, en las locaciones con otros destinos que no sea vivienda, podría pactarse el pago anticipado por períodos mayores a un mes, incluso el pago total por anticipado.
Debe tenerse en cuenta que actualmente y desde el año 1991 (cuando se sancionó la ley de convertibilidad) no está permitida la actualización monetaria, es decir, no es posible pactar una indexación.
A partir de la crisis del año 2002, con el dictado de la ley de emergencia (ley 25.561 de enero de 2002) frente a la derogación del régimen de convertibilidad, a la imposibilidad de indexar y a la existencia de inflación, se buscaron distintas variantes a la hora de definir el precio con el fin de mantener y proteger de algún modo el crédito del locador:
* alquileres escalonados o progresivos: se pacta el precio total de toda la relación locativa y se lo divide en un valor mensual para un período y otro mayor para el período siguiente;
* alquileres fijados en función de la actividad del locatario: por ejemplo, si se alquila una panadería, se establece el precio del alquiler según el precio de determinados kilos de harina;
* alquileres fijados en relación al valor de una cosa que no tenga que ver con la actividad del locatario;
* alquileres fijados en relación al valor del inmueble;
* negociación periódica: las partes pueden pactar que cada determinado tiempo (por ejemplo, cada seis meses) renegociarán el precio conforme al principio de buena fe contractual. Sin embargo, puede interpretarse que en caso de falta de acuerdo, se afectaría el plazo mínimo de orden público fijado en la ley 23.091.
Del contrato de locación surgen muchas obligaciones; algunas a cargo del locador y otras en cabeza del inquilino. Ellas rigen siempre y cuando las partes no hayan convenido otra cosa en el contrato celebrado.
Obligaciones del locador:
1) Entregar la cosa con todos sus accesorios y en buen estado de conservación. Resulta conveniente realizar un inventario de los accesorios y, en su caso, de los bienes muebles, con lo que se entrega el inmueble.
2) Conservar la cosa en buen estado durante el tiempo que dure la relación locativa, debiendo realizar las reparaciones extraordinarias (por ejemplo, el arreglo de techos y medianeras, cambio de cañerías, etc.).
3) Mantener el locatario en el uso y goce pacífico de la cosa.
4) Pagar ciertas mejores que hubiese hecho el locatario, por ejemplo, si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia.
5) Pagar las cargas, impuestos, tasas y contribuciones sobre la cosa.
Obligaciones del locatario:
1) Pagar el precio del alquiler en las fecha indicada en el contrato y en el lugar convenido, y si no se convino nada en el domicilio del locatario.
Para probar el pago se puede recurrir a cualquier medio de prueba. El medio más utilizado es el recibo. El recibo correspondiente a un período de alquiler hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba contraria.
2) Usar y gozar de la cosa conforme a derecho, es decir, conforme al destino establecido contractualmente y de acuerdo a la moral y a las buenas costumbres.
3) Mantener la cosa en buen estado, estando a su cargo las reparaciones menores u ordinarias (por ejemplo, cambio de vidrios, arreglo de canillas, etc.).
4) Restituir la cosa al finalizar la locación.
5) Avisar al locador de toda turbación de hecho o de derecho que sufra en el uso y goce del inmueble.
La fianza en el contrato de locación.
La fianza es una garantía personal por la que se extiende la responsabilidad derivada del contrato a otra persona, razón por la cual, para que el acreedor no pueda cobrar su crédito, deberá darse la circunstancia de que tanto el deudor originario como el garante fiador resulten insolventes.
Es un acuerdo entre el fiador y el acreedor cuyo crédito se garantiza. Se trata de un contrato accesorio, ya que supone la existencia de una obligación principal, a la cual está subordinada la del fiador.
La fianza puede ser simple. En ella, el fiador goza de los beneficios de excusión (derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza mientras el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor) y de división de la deuda entre todos los fiadores.
Asimismo, la fianza puede ser solidaria, pudiendo el acreedor dirigirse directamente contra el fiador sin necesidad de ejecutar los bienes del deudor principal y demandarlo por el total.
La fianza es solidaria cuando así se hubiere estipulado en el contrato (se ha decidido que el fiador que se obliga como liso y llano pagador es solidario) y cuando el fiador renuncia a los beneficios de excusión y división.
Para que la fianza solidaria, además sea una obligación solidaria, dejando de ser accesoria, estableciéndose un vínculo directo entre fiador y acreedor, el fiador debe obligarse como principal pagador.
Es sumamente importante tener en cuenta el art. 1.582 bis del Código Civil (incorporado en el año 2002), el cual establece: «La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original».
Ello implica que, si el inquilino continúa en el inmueble luego de vencido el contrato, la responsabilidad del fiador ha cesado. Por ello, un locador diligente (en caso que el corredor administre el alquiler, será él quien deba asesorar diligentemente al locador) deberá:
– si quiere seguir alquilándole al mismo locatario: suscribir un nuevo contrato de alquiler o una prórroga del anterior con el inquilino y el fiador (el mismo u otro) antes de que finalice el contrato de locación. Es decir, supongamos que el contrato vence el 31 de agosto de 2009. El locador debería comenzar las negociaciones para el nuevo contrato en el mes de julio y aproximadamente en la primera quincena de agosto debería firmarse el nuevo contrato que entrará en vigencia el 1 de septiembre de 2009.
– En caso de no arribar a un acuerdo o no querer renovarle el contrato al inquilino, el locador deberá, antes del vencimiento del plazo, intimar fehacientemente (por ejemplo, a través de una carta documento) al inquilino y al garante la devolución del inmueble en la fecha estipulada. De esta manera, si el inquilino no cumpliera su obligación de restituir, el fiador seguirá siendo responsable por el tiempo que el inquilino permanezca indebidamente en el inmueble.
En otro orden de cosas, previamente a la suscripción del respectivo contrato de locación, el corredor debe tomar una serie de medidas:
* Debe acreditar que el fiador, es decir el garante que presenta el inquilino, cuente con solvencia. Para ello, en general, se requiere que sea propietario de un inmueble. Se le debe pedir la escritura para comprobar su titularidad. En el contrato de locación debe constar número de escritura, fecha, escribano, inmueble, inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, así como los datos personales del fiador. Asimismo, si el fiador titular del inmueble es de estado civil casado, es conveniente (aunque se discute en la doctrina) requerir el asentimiento de su cónyuge.
* Si el fiador tiene sueldo u otros ingresos, se le debe solicitar que los acredite, por ejemplo, presentando fotocopia del último recibo de sueldo.
* Es conveniente solicitar un informe de comportamiento crediticio del garante y del inquilino.
* Se debe diligenciar en el Registro de la Propiedad Inmueble los informes de dominio, de inhibiciones y de frecuencia.
El Informe Nº 1 (dominio) informa la titularidad del inmueble (quién es el dueño) y la existencia de gravámenes o restricciones (embargos, hipotecas, afectación al régimen de bien de familia, etc.). Para poder solicitar este informe es necesario conocer el número de matrícula que le corresponde al inmueble y su ubicación. De no contar con ese dato, se debe solicitar primero el Informe Nº 4.
El Informe Nº 2 (inhibiciones) informa sobre si constan inscriptas inhibiciones de personas físicas o jurídicas.
El Informe Nº 5 (frecuencia) informa sobre la frecuencia de la solicitud de informes Nº 1 requeridos sobre un inmueble determinado durante los últimos noventa días.
* Es necesario realizar las averiguaciones tendientes a obtener informes del potencial inquilino (por ejemplo, se le solicitará recibo de sueldo).
* Por otro lado, es costumbre exigir al interesado en alquilar una suma de dinero en concepto de reserva que implica un compromiso de concluir el contrato, condicionado al resultado de los posteriores informes del solicitante y del garante y a la conformidad del propietario. En la citada reserva (firmada en dos ejemplares) debe constar: datos del inmueble; que es ad referéndum del propietario; precio del alquiler; los gastos de servicios e impuestos que estarán a cargo del locatario; duración del contrato; depósito en garantía; comisión del corredor y gastos por informes; garante a satisfacción del locador; consecuencias del resultado de los informes y/o de la conformidad del propietario, consecuencias por no presentar garante; consecuencias por no presentarse a firmar el contrato; destino que se le dará al inmueble; lugar y fecha.
Por último, destaco la importancia de la certificación de las firmas del locatario y del garante por un escribano, a fin de darle fecha cierta al contrato de locación y especialmente con el objeto de evitar dilaciones en un eventual proceso de ejecución de alquileres o de desalojo a raíz del desconocimiento de la firma por parte de los demandados (inquilino y/o garante).
Impuesto de sellos en la locación
En la Ciudad de Buenos Aires, se encuentran alcanzados por el impuesto de sellos los contratos de locación o sublocación de inmuebles en los que se desarrollen actividades comerciales.
Asimismo, se gravan las locaciones o sub-locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines turísticos.
La alícuota es del 0.8% del monto de la locación.
En la provincia de Buenos Aires, la locación y sublocación en general tributan el 1 %; en zonas turísticas cuando el plazo no exceda los 120 días el 5%; la locación de vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuya valuación fiscal no supere los $ 60.000 no tributa y aquellas cuya valuación fiscal supera dicho monto, pagan una alícuota del 0.5%.
fuente: www.ici.edu.ar
