«Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce o servicio, un precio determinado en dinero…» art. 1493 Cód. Civil
La locación de un inmueble, da derecho a usar éste y obliga a un pago por este derecho. Tanto las obligaciones como los derechos deben constar por escrito. Es con el contrato escrito que se determina en que cálidad se usa y goza el inmueble.
La garantía de convivencia contractual esta en las leyes que regulan los contratos y, por sobre todas las cosas el respeto por lo que han pactado las partes. Las partes deben consensuar salidas beneficiosas que no perjudiquen a ninguno. En este contexto, el Corredor Inmobiliario tiene como función social influenciar y persuadir a las partes en un criterio común siendo el ambito judicial la última alternativa.
Si el contrato es redactado responsablemente, no se garantizará el cumplimiento de las obligaciones en tiempo y forma convenidas, pero si habra instrumento suficiente para obtener resultados a favor de la parte cumplidora. Será también el instrumento conciliador en todo intercambio de opinión.
La calidad de locador no requiere que sea propietario, puede locar, por ejemplo, el usufructuario, el poseedor o el inquilino si a éste no le está prohibido expresamente. No pueden ser locatarios los que no pueden ser compradores de acuerdo a lo dispuesto por el art. 1.361 CCIV.
Para que haya locación, las partes, deben consentir sobre el contrato que celebran, sobre el inmueble alquilado y sobre el precio, además del tiempo de duración, destino y uso.
El requisito esencial es la existencia del contrato y la cosa, porque una vez dada la cosa en locación si las partes no se ponen de acuerdo en el precio, éste será fijado por el juez. Si no se fijó el tiempo de vigencia de locación éste será determinado por el objeto para cual fue locado el inmueble.
El contrato de locación por ser consensual queda perfeccionado por el acuerdo de voluntades. Si el acuerdo se formaliza por contrato, en los términos del art. 1.021 del CCIV debe ser redactado en tantos ejemplares como partes intervengan.
El art. 1 de la ley 23.091 establece que debe formalizarse por escrito, también sus prórrogas o modificaciones. Si no se formaliza por escrito pero ha tenido principio de ejecución, se considera como mínimo el plazo fijado por la ley.
DURACION DEL CONTRATO: La ley 23.091 en su segundo artículo fija con carácter de orden público un plazo mínimo de dos años para locaciones destinadas a vivienda familiar y tres años para uso comercial. Se excluyen de estos plazos las locaciones de los inc a, b, c, d y e del mismo articulo (Contrataciones para sedes de embajadas, Locaciones de viviendas para turismo, etc). El art 1.505 del CCIV menciona que el plazo no puede ser mayor tiempo que diez años.
Una vez vencido el plazo, las partes pueden pactar una nueva locación y un nuevo precio. Debe constar la fecha de inicio de locación y fecha de vencimiento. No es necesario que la fecha de inicio de locación coincida con la fecha en que se firma el contrato. El locatario tiene la opción de resolver anticipadamente el contrato. Si las partes acuerdan un plazo que no es el fijado como mínimo el locatario puede exigirlo y el locador debe aceptar, de lo contrario lo fija el juez y las pérdidas serán a cargo del locador.
PRECIO: La ley 23.091 no hace referencia al día del pago del alquiler mensual. Sí, que debe abonarse por mes entero. Es conveniente fijar el día primero de cada mes para el pago del alquiler.
OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DEL LOCATARIO FUERA DEL PRECIO PACTADO: Corresponde al Locatario el pago de impuestos, contribuciones, tasas y cualquier otro tipo de gravamen impositivo que corresponda al inmueble, sea de caracter nacional, provincial o municipal, ya sea que existan al momento de la celebración del contrato o que surjan con posterioridad de la celebración del mismo.
El locatario, es responsable de todas las obligaciones derivadas de las infracciones a normas de origan nacional, provincial o municipal, pudiendo su reiteración ser causal de desalojo.
En cuanto a los gastos de reparación, mantenimiento y sus accesorios son a cargo del locatario, sin derecho a compensación alguna, salvo que entre las partes se pactara que el locatario tiene derecho a pedir reembolso de las mejoras necesarias por lo cual el locatario deberá intimar al locador para que le haga efectivo el reembolso, so pena que el locatario compense los gastos con el pago de alquileres.
Ademas de solicitar el desalojo por falta de pago del alquiler se puede intentar desalojar por falta de pago de las sumas accesorias al precio.
RECEPCION DEL BIEN LOCADO: En cuanto a la recepción del bien locado se debe redactar en que condiciones recibe el inquilino el inmueble, y en la medida en que se hacen reparaciones hacerlo constar por escrito. La descripción de como recibe el inmueble el locatario, debe ser tan prolija que permita en el futuro hacer reclamos sin dar lugar a especulaciones.
DESTINO: Se debera especificar si es uso familiar o comercial. De tratarse de uso comercial hay que hacer contar que actividad se desarrollará.
MORA EN EL PAGO: La cláusula de Mora en el Pago, el art. 622 del Cód. Civil en su primer párrafo expresa: «intereses convenidos», es deber moderar las conductas. El interés debe tener como objetivo aliviar al locador por la demora en recibir el pago, pero no abusar ya que por más que esté pactado, el locatario tendrá derecho al reclamo judicial en caso de abuso. Es conveniente tomar como referencia un banco oficial.
DEBERES DE MANTENIMIENTO: El locatario deberá conservar el inmueble en el estado en que lo recibió y responderá de los daños y perjuicios ocacionados por él, convivientes o por terceros hubieran introducido en el bien sin su oposición o bajo su consentimiento; no responderá por los daños ocasionados por caso fortuito o fuerza mayor.
PROHIBICIÓN: Le está absolutamente prohibido al locatario transferir, permutar, sublocar, modificar el destino, ceder el contrato, suplir o prestar parte o el todo del inmueble, cederlo en comodato o hacerse reemplazar por terceros.
Se pretende con este texto impedir que se transfiera la locación sin que el locador lo autorice. Una vez enterado el locador, por nuestro intermedio (Corredor), de la voluntad de transferir el contrato de locación, ¿Por qué negarla si quién será el nuevo inquilino es igual o mejor en cualidades de solvencia?, y con respecto al codeudor, ¿Por qué no aceptar otro si es igual o mejor?.
INNOVACIONES EDILICIAS: Siempre se pacta que las innovaciones edilicias están prohibidas sin previa autorización del locador. Esta prohibición tiene como finalidad tener conocimiento de los cambios de los cambios que el locatario quiera realizar.
INCUMPLIMIENTO: Páctese que ante cualquier incumplimiento de las obligaciones emergentes y cláusulas del presente contrato, que no solo es causal de desalojo, sino que además importa la constitución en mora automática sin necesidad de previa intimación judicial o extrajudicial, sin perjuicio de lo que dispone el art. 5 de la ley 23.091 (intimar al locador en un plazo no menor a 10 días), el locador podrá: a) pedir el cumplimiento del contrato judicialmente y/o b) solicitar la rescición del contrato por ministerio de la ley.
VISITAS Y CONTROLES: El locador o su representante tiene derecho a inspeccionar el estado del bien locado por lo menos una vez al mes, en horario prudente.
GASTOS DE SELLADO: No está establecido a cargo de quién estarán los gastos de sellado. La práctica hace que el locatario entregue al profesional el monto del sellado y éste procederá a realizar la diligencia antes de entregar un ejemplar a cada parte. Podrán convenir el porcentaje que abonarán las partes.
ACCIONES JUDICIALES – COSTAS – HONORARIOS: Para el caso que se lleven a cabo acciones judiciales, tendientes al cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato o a su resición, las costas y honorarios serán soportados por el Locatario y por su garante aún cuando con la acción se persiga el desalojo. Estarán también a su cargo los gastos derivados de acciones extrajudiciales que de lugar el presente contrato.
DEPOSITO DE GARANTIA: El art. nro. 4 de la Ley 23.091 exige que las sumas entregadas en concepto de depósito de garantía deben serlo en moneda de curso legal. En el contrato se aclara que la devolución se hará no mediando obligación pendiente por parte del locatario y que no se utilizará para relaizar ningún tipo de compensación. El art. 6 de la misma ley, prohíbe exigir en concepto de depósito de garantía, montos que sean mayores al equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación. Si el destino es vivienda familiar, dos años, se podrá exigir dos meses enconcepto de depósito; si fuera por tres años el equivalente a tres meses de alquiler. El depósito de garantía, al momento de recibirlo, puede representar una suma significatva para el locador pero lo más probable es que no cubra daños que deba asumir el locatario o codeudor.
CODEUDOR: Cuando aceptamos a una persona en carácter de codeudor es porque hemos evaluado que potencialmente es capaz de asumir las obligaciones contractuales.
RESOLUCION ANTICIPADA: El locatario podrá resolver el contrato en los términos del art. 8 de la Ley 23.091, este artículo determian que el locatario puede solicitar la resolución del contato transcurridos los seis primeros meses de locación, para ello debe comunicar su voluntad al locador de manera fehaciente y con una anticipación de sesenta días. También nos dice el artículo, que para el caso de resolverse la locación, efectuado el preaviso, al restituir el inmueble debe abonar en concepto de indemnización el equivalente a un mes y medio de alquiler si la resolución opera en el primer año de la locación; y el equivalente a un mes después del primer año. La comunicación fehaciente de resolución anticipada, puede enviarse transcurrido los primeros cuatro meses de locación.
